Multiproprietà: cos’è e quando può essere conveniente

Hai acquistato una multiproprietà e hai dei dubbi? Ecco i 5 punti che devi assolutamente sapere!

Multiproprietà: cos’è e come funziona

La multiproprietà: 

• è una tipologia di contratto che prevede l’acquisto congiunto di un immobile da parte di più soggetti, che ne condividono la proprietà ma acquisiscono il diritto di godimento dell’immobile solo in determinati periodi dell’anno, a rotazione. 

• si è diffusa soprattutto nelle località di vacanze, all’interno di proprietà inserite in complessi turistici – la cosiddetta multiproprietà alberghiera. Ma esistono anche altre tipologie di multiproprietà, ad esempio quella immobiliare e azionaria. In questo articolo ci focalizzeremo sulla multiproprietà immobiliare e alberghiera. 

Grazie ad essa: 

• il multiproprietario assume la contitolarità di un bene e ha diritto di goderne in maniera esclusiva per un periodo di tempo limitato.  

Quando conviene acquistare un immobile in multiproprietà?

Alcune premesse per evitare spiacevoli sorprese: 

• occorre rivolgersi alle agenzie immobiliari con esperienza pluriennale; 
• prima di sottoscrivere il contratto di compravendita della multiproprietà occorre vedere l’immobile di persona per capire se l’acquisto che si intende fare è davvero conveniente. 

I benefici di avere una multiproprietà sono: 

• la possibilità di entrare in possesso di immobili localizzati in località esclusive al mare o in montagna senza investire grossi capitali. Ovviamente l’ammontare dell’investimento dipenderà dal tipo di immobile e naturalmente dalla località in cui si trova; 
• evitare di sostenere le spese legate ad esempio alla manutenzione ordinaria e straordinaria, alla gestione del condominio o al fisco. Tutte le incombenze varie, inclusi il pagamento delle bollette e delle imposte, sono affidate a una società di gestione del complesso che si occupa per conto dei comproprietari delle diverse spese; 

• la possibilità di metterla a disposizione di un parente o un amico o di affittarla, venderla o lasciarla in eredità. 

Gli svantaggi: 

• la difficoltà di rivendere la propria quota; 
• il vincolo di trascorrere le vacanze sempre nello stesso posto. 

Multiproprietà alberghiera: un’opzione da non sottovalutare

La multiproprietà alberghiera: 

• ha ad oggetto un’unità immobiliare che fa parte di un complesso gestito da un’impresa alberghiera; 
• ha i vincoli di destinazione alberghiera e, pertanto, prevede un gestore al quale affidare la gestione delle strutture e dell’azienda alberghiera; 
• i comproprietari possono acquistare una suite in un hotel a quattro o cinque stelle, godendo dell’esclusività dei servizi offerti e possono scegliere ogni anno una destinazione diversa, nel periodo preferito per le proprie vacanze; 
• può avere ad oggetto l’acquisto di una roulotte o delle cabine di alcune navi o stanze di albergo. 

I costi della multiproprietà

• Una multiproprietà non comporta costi elevati e anche l’investimento legato all’acquisto iniziale è generalmente molto contenuto. 
• La convenienza economica risiede nella possibilità data al multiproprietario di godere di un alloggio o di un altro bene, eliminando tutti gli inconvenienti di una locazione e permettendo il versamento di un importo nettamente inferiore a quello corrispondente a un acquisto in proprietà. 
• Il multiproprietario deve corrispondere la quota ordinaria – che è equiparata alla quota condominiale – anche qualora non si usufruisca dei servizi della multiproprietà, salvo che non sia indicato il contrario nel contratto di acquisto.  
• Nella multiproprietà si dividono le spese di gestione tra tutti i multiproprietari, mentre eventuali guadagni sono del singolo multiproprietario che riesce a realizzarli. 

• Spese di gestione e di amministrazione che sorgono al momento dell’acquisto del diritto, cioè col contratto definitivo. 

Eccezione: gli obblighi di contribuire a tali spese possono sorgere anche prima della stipula del contratto definitivo, ad esempio in presenza di un preliminare di acquisto ad effetti anticipati, in cui il godimento del bene si riceve al momento della stipula del preliminare, mentre l’acquisto del diritto è rinviato al momento della stipula del contratto definitivo. 

Istituire una multiproprietà: ecco l’iter necessario 

Gli step necessari: 

• stesura di un atto preliminare di vendita o compromesso, con cui venditore e acquirente si impegnano alla compravendita della proprietà.  

Attenzione!!! i dati del preliminare di vendita saranno gli stessi che verranno inseriti successivamente nel rogito notarile.  

Nel preliminare andrà indicata la data fissata per la stesura del rogito presso il notaio; 

• per perfezionare l’acquisto è necessario stipulare un rogito o atto di acquisto recandosi presso un notaio;  
• l’atto notarile andrà trascritto nei registri immobiliari affinché si abbia l’effettivo trasferimento della proprietà dal venditore agli acquirenti. 

Attenzione!!! Alcuni accorgimenti: 

• non è da sottovalutare il valore della quota che si intende acquistare espresso in millesimi → da questo si desume la parte di proprietà e il valore per effettuare il pagamento.  
• Nel contratto dovrà essere inserita: 

• la data eventuale di consegna della multiproprietà, onde evitare di pagare inutilmente qualcosa che poi non ci verrà consegnato; 
• le spese tecniche: 

• a carico del multiproprietario si avranno le spese dei contratti di luce, gas e telefono;  

• a carico dei costruttori quelle per l’allacciamento alla rete dell’acquedotto o a quella fognaria. 

• Relativamente ai soldi versati o ancora da versare, per essere garantiti è consigliabile sottoscrivere una polizza assicurativa o una fideiussione bancaria così da essere tutelati nel caso la società venditrice fallisse o non consegnasse l’immobile. 
• Si dovrà infine richiedere copia del regolamento condominiale e le planimetrie del plesso e dell’appartamento, oltre all’ultimo rendiconto o bilancio consuntivo dal quale evincere le spese condominiali da pagare. 

Obblighi del venditore: 

• dovrà fornire gratuitamente e per iscritto il formulario informativo completo di tutti i dati relativi a chi vende la multiproprietà, della descrizione dell’unità immobiliare, dei servizi offerti e dei diritti che si acquistano, indicando da quale giorno si desidera esercitarli;  

• dovrà indicare tutte le informazioni relative al recesso, il prezzo di vendita e l’eventuale supplemento rispetto al costo di base. 

Il venditore, qualora non fornisca queste informazioni, sarà soggetto ad una sanzione amministrativa per violazione di obbligo di legge. 

Obblighi del multiproprietario:  

• derivano dalla natura di proprietà turnaria che permette all’acquirente l’utilizzo di un certo bene, in modo pieno ed esclusivo, per un certo periodo di tempo concordato. 
• riguarda la destinazione d’uso dell’immobile: 

• l’uso a cui è destinato l’immobile non potrà essere modificata, anche se tutti i multiproprietari fossero d’accordo;  
• l’immobile nasce solo come casa vacanze, per cui non è concesso apportare alcun tipo di innovazione o modifica all’immobile.  
• quando un soggetto multiproprietario sta occupando l’unità immobiliare, si esclude l’utilizzo di questa da parte di altri soggetti, salvo che uno dei multiproprietari decida di non godere dell’immobile nel periodo assegnato. In tal caso gli altri proprietari possono scegliere di occupare l’immobile nel periodo rimasto scoperto. 

Diritto di recesso del multiproprietario: 

• il contratto di compravendita di una multiproprietà deve contenere clausole di recesso; 

• il venditore, in sede di atto notarile, dovrà consegnare agli acquirenti il cosiddetto “formulario di recesso separato”: 

• esso elenca le cause di recesso che non comportano penalità o spese aggiuntive, purché vengano rispettati i termini previsti; 
• qualora il formulario menzionato non sia stato consegnato, il termine sale a un anno e quattordici giorni per poter esercitare il diritto di recesso. 

• È possibile esercitarlo entro un termine di 14 giorni dal momento in cui è stato concluso il preliminare o il contratto definitivo, o dal giorno in cui l’acquirente avrà il contratto preliminare o definitivo, posteriore alla data di conclusione. 
• Sono vietati, durante il periodo di recesso, il versamento di acconti e la prestazione di garanzie e accantonamenti di denaro presso banche.