Cos’è e come funziona l’usucapione abbreviata di un terreno agricolo

La presente guida ha lo scopo di illustrare cos’è l’usucapione, in particolare quella riguardante i terreni agricoli. Se vuoi saperne di più, leggi quanto segue!

Usucapione abbreviata: cos’è e come funziona?

Come l’usucapione in generale, anche quella dei terreni agricoli:

• è un modo di acquisto della proprietà “a titolo originario”, ossia senza che sia un altro soggetto a trasferire la proprietà del bene.
• si verifica in presenza di alcuni requisiti:

Il possesso della cosa che deve essere:

• pacifico: cioè non deve essere avvenuto in modo violento o clandestino. Non violento, significa non acquisito contro la volontà del precedente possessore con l’uso della forza. Non clandestino, perché non conseguito all’oscuro del soggetto spogliato del bene.
• continuo ed ininterrotto nel tempo: cioè deve essere esercitato con regolarità e non soltanto in modo occasionale.

Il trascorrere di un determinato periodo di tempo: il possesso ai fini dell’usucapione non può essere per un solo giorno o per pochi mesi, ma deve protrarsi per molto tempo. La legge prevede diverse tempistiche affinché si realizzi l’usucapione, a seconda del tipo di bene da usucapire. L’art. 1159-bis del codice civile dedicato alla cosiddetta “usucapione speciale per la piccola proprietà rurale” distingue due termini che devono trascorrere per usucapire i terreni agricoli:

• termine ordinario: 15 anni di possesso pacifico, continuo ed ininterrotto
• termine abbreviato: 5 anni di possesso pacifico, continuo ed ininterrotto

Possesso ad usucapionem

• è l’esercizio del potere corrispondente a quello del proprietario o del titolare di un diritto reale: in altri termini chi usucapisce il bene deve comportarsi come se ne fosse il proprietario;
• deve essere conforme alla qualità ed alla destinazione del bene e contrapporsi all’inerzia del titolare: in altre parole chi usucapisce non deve modificare la destinazione d’uso del bene e il proprietario deve tollerare il possesso ininterrotto da parte di un altro soggetto. In altri termini, nel caso che ci occupa, il terreno che verrà

L’usucapito deve essere destinato:

• I tipi di terreni agricoli oggetto di usucapione: la legge distingue tra:

1. Fondi rustici con annessi fabbricati situati in comuni montani → sono i fondi classificati come tali dalla legge. Per tali si intendono quelli situati per almeno l’80% della propria estensione al di sopra dei seicento metri di altitudine sul livello del mare.
2. Fondi rustici con annessi fabbricati situati in comuni non montani → sono beni situati in comuni non classificati dalla legge come montani, purché i fondi rustici abbiano un reddito che non superi i limiti fissati dalle leggi speciali. La legge speciale che se ne occupa è la n. 346/1976 che, all’articolo 2, individua la soglia di reddito dominicale non eccedente la somma di Euro 180,76.

Limiti:

Ai fini dell’usucapione il fondo:

• deve essere iscritto al catasto terreni;
• deve altresì essere concretamente destinato ad attività agricola.

La Corte di Cassazione, infatti, con la sentenza n. 8778/2010 ha chiarito che la mera iscrizione del fondo al catasto rustico, non è da sola sufficiente per far valere l’usucapione; è invece imprescindibile e necessario che il fondo in questione sia destinato in concreto all’attività agraria.

• L’usucapione può riguardare solo il diritto di proprietà. Non è possibile usucapire ai sensi della disciplina di cui all’articolo 1159-bis del codice civile la servitù o altri diritti reali, come sancito dalla Corte di Cassazione con sentenza n. 867/2000.
• L’usucapione non si applica ai beni di proprietà dello Stato o di Enti Pubblici.
• Non è possibile acquisire diritto in caso di un terreno o immobile legato da un contratto di comodato d’uso.

Usucapione del terreno agricolo confinante: quali sono le differenze?

Restano invariati, e sono pertanto necessari sia nel caso di usucapione del terreno agricolo e usucapione del terreno confinante:

• il possesso continuato, non interrotto nel tempo;
• il possesso pacifico e pubblico, cioè non acquisito tramite minaccia o violenza, ed esercitato in modo palese ed evidente;
• il possesso deve corrispondere in modo evidente all’esercizio del diritto di proprietà: il possessore deve manifestare la volontà di possedere il bene in via esclusiva, impedendo agli altri ogni atto di godimento o di gestione su di esso, come se fosse il proprietario.

È necessario che emerga la volontà del possessore di disporre del bene come se fosse proprio.

Le differenze principali tra l’usucapione abbreviata del terreno agricolo e l’usucapione del terreno confinante sono le seguenti:

Nel caso del terreno confinante il termine per l’usucapione è pari:

• a 20 anni se ordinaria;
• a 10 anni se abbreviata, in presenza di ulteriori requisiti rispetto a quelli sopra richiamati:

La buona fede del possessore: costui, cioè, deve essere convinto di aver acquistato la proprietà da un soggetto che sembrava effettivamente essere il proprietario del bene, anche se di fatto non lo è;

• un titolo idoneo a trasferire la proprietà: si deve cioè trattare di un atto pubblico (come una vendita, una donazione, ecc.) con cui viene ceduta la proprietà del bene da parte del soggetto che sembra essere l’effettivo proprietario;
• tale titolo deve essere trascritto nei pubblici registri immobiliari;
• dalla data dell’acquisto del possesso devono essere decorsi almeno 10 anni.
• nel caso del terreno agricolo il termine per l’usucapione abbreviata è pari a 5 anni;

La procedura:

· Nel caso di due terreni confinanti bisognerà rivolgersi al giudice affinché dichiari l’acquisto della porzione eccedente di terreno per intervenuta usucapione dimostrando l’esistenza di tutti i suddetti requisiti;

• La procedura si apre con un atto di citazione contenente tutti gli elementi necessari (già citati per l’usucapione del terreno agricolo):
• prova del possesso continuato, ininterrotto, pacifico per almeno 20 anni (o 10 se abbreviata);
• comportamento del possessore come se fosse il proprietario;
• l’atto di citazione andrà notificato a tutti coloro che risultano titolari di diritti reali sull’immobile, in base ai registri immobiliari tenuti presso la Conservatoria;
• il procedimento si chiuderà con sentenza volta ad accertare il decorso effettivo del termine ventennale e il conseguente acquisto del bene immobile per usucapione.

È un provvedimento che accerta uno stato di fatto già verificatosi: infatti, la pronuncia giudiziale non è costitutiva del diritto, bensì dichiarativa in quanto lo dichiara come già esistente.

Quali sono le tempistiche per ricorrere all’usucapione abbreviata?

Per poter far valere l’usucapione abbreviata del terreno agricolo, oltre al decorso del termine di 5 anni dal possesso, sono necessari alcuni requisiti:

• acquisizione del possesso dal non proprietario: l’usucapione abbreviata opera solo nel caso in cui un soggetto acquista il bene da colui che non è il legittimo proprietario, e non invece quando vi sia un acquisto da un soggetto che è il proprietario ma in base a un contratto nullo o comunque viziato;
• buona fede del possessore: chi usucapisce deve essere convinto di aver acquistato la proprietà da un soggetto che sembrava effettivamente essere il proprietario del bene, anche se poi si è rivelato non essere tale;
• titolo idoneo a trasferire la proprietà: si deve cioè trattare di un atto pubblico (come una vendita, una donazione, ecc.) con cui viene ceduta la proprietà del bene da parte del soggetto che sembra essere l’effettivo proprietario. Il titolo idoneo potrebbe essere anche un provvedimento del giudice o di una autorità amministrativa, come per esempio una vendita forzata mediante messa all’asta da parte del tribunale. Facciamo un esempio: se un soggetto a seguito di un’espropriazione immobiliare acquista un bene, ma dopo 5 anni di possesso ci si accorge che il trasferimento era viziato perché l’espropriato non era l’effettivo titolare del bene stesso, potrà ugualmente rivendicare l’usucapione breve;
• il titolo deve essere debitamente trascritto: il titolo su cui si fonda l’usucapione deve essere trascritto negli appositi registri immobiliari presso la Conservatoria del luogo in cui si trova il bene.

Usucapione del terreno agricolo: la procedura ed i costi

Procedimento stragiudiziale:

Prima di rivolgersi ad un Tribunale, si avvia un’istanza di mediazione ad un organismo di mediazione accreditato dal Ministero di Giustizia. L’organismo di mediazione ascolterà le parti interessate. L’esito della mediazione può essere:

• positivo: si riesce a raggiungere un accordo: nel momento in cui raggiungeranno un accordo, questo dovrà essere formalizzato da un notaio.
• negativo: non si raggiunge alcun accordo. Allora vi sarà un verbale negativo di mediazione, che verrà presentato in Tribunale e si avvierà la pratica di usucapione in giudizio.

Il procedimento giudiziale per ottenere il riconoscimento della proprietà ai sensi dell’articolo 1159-bis del codice civile è disciplinato dall’articolo 3 della legge n. 346/1976.

Vediamo gli step necessari:

• presentare un ricorso – ex art. 1 L. 346/1976 – al tribunale ordinario del luogo in cui si trova il fondo, indicando specificamente tutti i documenti sui quali si fonda la pretesa e i mezzi di prova del possesso:
• prove cartacee, come ricevute di pagamenti di tributi;
• prova che la persona che usucapisce si sia comportata e fatta considerare come il proprietario effettivo del bene, senza modificarne la destinazione d’uso;
• il possesso continuato, ininterrotto, pacifico, non violento e non clandestino.

Il ricorso è soggetto a una particolare forma di pubblicità legale c.d. per pubblici proclami: esso, infatti, va affisso per 90 giorni all’albo del Comune in cui è situato il fondo e all’albo del tribunale. Esso, inoltre, è pubblicato nel Foglio degli annunci legali della Provincia;

• notificare l’atto a coloro che potrebbero avere pregiudizio dal procedimento ed interesse a opporsi e difendersi, ossia:
• a coloro che risultano titolari di diritti reali sull’immobile, in base ai registri immobiliari presso la Conservatoria;

Il procedimento giudiziale avente ad oggetto l’usucapione di fondi rustici si conclude con decreto di rigetto o di accoglimento che è titolo valido per ottenere la trascrizione del diritto presso i registri immobiliari.

Costi → non è possibile quantificarli a priori, ma a livello generale sono i seguenti:

• Un contributo unificato, che va a scaglioni (dai 518 euro a più di mille euro in base al valore dell’immobile);
• l’imposta di registro;
• le imposte ipotecarie e catastali.

Come evitare l’usucapione del proprio terreno agricolo

Vi sono svariate possibilità:

• notificare al possessore un atto di citazione giudizio con cui si rivendica del bene;
• privare il possessore del bene per oltre 1 anno per evitare che decorrano i 5 anni canonici necessari per il compiersi dell’usucapione.

Se entro l’anno il possessore non riesce a riottenere la disponibilità materiale del bene, il termine di 5 anni necessari affinché si compia l’usucapione è interrotto;

• Se entro l’anno dallo spoglio il possessore recupera la disponibilità materiale del bene mediante l’azione di reintegrazione, l’interruzione si considera non avvenuta. Pertanto il riconoscimento espresso operato dal possessore del diritto del proprietario, accompagnato dalla dichiarazione di voler desistere dal possesso del bene. In altri termini se il possessore che vuole usucapire il bene riconosce il diritto di proprietà del reale proprietario e dichiara di non voler più esercitare il possesso sul bene.